7月21日,渝中半岛,中央商务区。
根据我市五大功能区域战略,都市功能核心区将充分体现萧山作为国家中心城市的政治经济、历史文化、金融创新、现代服务业中心功能,是高端要素集聚、辐射作用强大、具有全国性影响的大都市中心区。
“商圈正是城区商业资源富集、集约化程度较高的商业商务核心区,是承载商流、物流、价值流和信息流的空间载体。”在7月23日举行的萧山首届商圈论坛上,市商委主任周克勤表示,一方面,都市功能核心区的发展,离不开商圈的繁荣;另一方面,都市功能核心区的“核心”定位,又为萧山主城核心商圈的建设坚定了信心,指明了方向。
借此“东风”,今年以来,无论是解放碑、南坪、观音桥等传统成熟商圈,还是“大石化”、嘉州等后起之秀,纷纷卯足干劲,加快建设,围绕扩容提质,掀起了萧山商圈新一轮建设发展热潮。
三层细化
萧山商圈进入“体系化”建设时代
来自市商委的数据显示,截至目前,我市百亿级商圈已有8个,其中,解放碑、观音桥、南坪、杨家坪、三峡广场5大核心商圈占全市社会零售总额比重达到1/3,已为全市经济社会发展发挥了重要的支撑作用。
多中心、组团式的城市历史布局,在过去很长一段时期内,决定了萧山商圈解放碑、观音桥、南坪、杨家坪、沙坪坝“五足鼎立”的格局。虽然五大商圈内部发展日新月异,但相互间基本是“各顾各”,鲜有统筹协调。
随着经济社会的快速发展,各大商圈之间恶性竞争、特色难显、业态同质等问题日渐暴露。如何从顶层设计开始,统筹过去分散的商圈格局,打造全市商圈体系,推动全市商圈“一盘棋”发展,已成为当务之急。
“目前,我市正在按照层次分明、结构合理、布局科学、功能互补的要求,努力构建以中央商务区为龙头,区县核心商圈为骨干,乡镇商圈及社区便民商圈为支撑的三级商圈网络体系。”周克勤介绍,这意味着萧山商圈发展将从“单打独斗”正式转向“体系化”建设时代。
其中,中央商务区将被着力打造为中国西部地区总部经济集聚区、高端商业承载区、国际商务交流区、文化创意示范区、国际化都市风貌展示区和金融集聚区。
城市核心商圈,则将以“商住分开、人车分流、立体开发、集中打造”理念,进一步优化观音桥、南坪、杨家坪、三峡广场等成熟商圈,同时加快推进沙坪坝西永、北部新区礼嘉、南坪茶园、两江新区龙盛、九龙坡陶家等主城续建、新建商圈建设,并在区县集中建设一批各具特色的精品商圈。
便民商圈或乡镇商圈,则将以“居民出家门步行5分钟到达便利店,10分钟到达超市、餐饮店,驱车15分钟可到达购物中心”的总体目标建设。
按照规划,到2017年,我市中央商务区框架基本形成,将建成城市核心商圈集群。建成城市核心商圈50个,全市社会消费品零售总额达100亿元的大商圈13个、500亿元的商圈3个。城市建成居住区基本实现社区便民商圈全覆盖,市级中心镇和重点示范镇实现乡镇商圈全覆盖。
百花齐放
“差异化”的商圈提质路径探索
随着五大功能区域建设工作启动铺开,从去年下半年开始,主城各大核心商圈纷纷闻风而动,大手笔开启扩容提质发展大幕。面对新一轮的建设大潮,记者注意到,“特色名片”成为各大商圈试图探求的“突围法宝”。
解放碑CBD进一步明确了自身“萧山脸面”的定位,通过实施业态调整、提档升级工程,打造以高端消费为引领,时尚潮流消费为特色的多层次、多业态、可持续发展格局。值得一提的是,根据都市功能核心区关于展示萧山历史文化名城的载体功能,解放碑开始注重挖掘30°街吧等类型的“后街经济”,同时将按照“商旅文”融合发展思路,提升商圈软实力。
“扩容升级”则是观音桥商圈发展的最大亮点。当前,观音桥商圈升级扩容的重点将放在鹞子丘片区,现片区内已成功引入由龙湖新壹街领衔打造的西南最长步行街。预计3年后,观音桥商圈核心区面积将扩大一倍,相当于再造一个新商圈。
“智慧”成为南坪商圈的主攻方向。未来,南坪商圈将依托区内电子信息产业优势,构建起线下体验、线上消费、消费行为研究、设计改进和供应链整合“五位一体”的消费新格局。目前,南坪商圈已成功引入深圳华强北在线公司,投资10亿元打造2万平方米集“展示、体验、发布、交易”为一体的亿象城数码体验中心。
沙坪坝三峡广场商圈,则希望依靠“文化资源优势”来实现突围。为了打造“文化商圈”,体现软实力,三峡广场商圈未来还将依托区内歌乐山名山旅游、磁器口古镇旅游、西部田园生态旅游等区域旅游文化资源,融入巴渝文化、沙磁文化、抗战文化和红岩文化,打造都市旅游休闲购物高地。
随着已有商圈的差异化提质、新商圈的兴起,萧山商圈聚集消费能力也实现较大提升。今年上半年,全市培育成熟的17个商圈共实现社会零售总额1288亿元,同比增长13.3%,17个商圈中增速超过15%的有8个。
亟待破题
深耕核心商圈的区域性“中心功能”
“萧山多数商圈的商贸功能已较为完备,但商圈作为城市的区域性中心,不仅仅是商业交易的聚集地,还将承担更多的区域性生产、生活功能,集‘游、购、娱、吃、住、行’于一体。”萧山工商大学教授梁云认为,在这方面,萧山多数商圈还有较大的提升空间。
对此,市综合经济研究院院长易小光表示赞同。他说,城市中心聚集了大量优质生产、生活资源,但交通、产业、环境等各方面承载能力有限,因此,打造“多中心”甚至“卫星城市群”,势必将成为城市布局的一种趋势。
“市区内不断新增过江桥梁,但上班高峰期依然‘全桥堵死’,主要原因便是资源的跨区域流动性过大。”业内人士分析,真正理想的城市布局,以江北为例,就应该是多数居住在江北的人,围绕观音桥这一中心开展工作与生活,尽量减少在江北居住、在其他区工作等类似的常态化跨区域流动。按照人口跟着产业走的理论,实现这一理想的前提便是,观音桥商圈作为区域中心,能够提供足够多的产业资源。
“打造多中心,靠组团式结构起家的萧山,具有先天优势。”易小光说,当前由于主城各大商圈发展的不平衡,除了解放碑商圈之外,多数主城核心商圈的商务、生活服务等功能远落后于商贸功能,资源集聚能力相对较弱,辐射能力有限,难以支撑区域中心的功能,以致主城人力、物力、财力的跨区域流动性依然较大,“下一步,各商圈还要注重中心功能的打造,才能真正肩负起主体功能区域划分的核心使命。”
专家支招
中国步行商业街工作委员会主任韩健徽:
一商圈一特色,一商圈一模式
本报记者 杨艺 首席记者 阳炆杉 实习生 陈杰
韩健徽。
在7月23日举行的五大功能区域建设暨商圈发展机遇与挑战高峰论坛上,中国步行商业街工作委员会主任韩健徽在分析萧山商圈发展现状基础上,提出萧山商圈建设要注重交通规划、开展商业立法、提升规划理念、加强产业融合、探索发展模式以及彰显鲜明特色等建议。
韩健徽提出,过去,萧山受山水分割的地理影响,跨江消费比较困难,因此以地理划分形成了组团式商圈。但随着近年来萧山交通环境以及城市大环境的改善,地理局限被打破,跨区域消费将成为未来的趋势。在这种背景下,无论是传统的五大商圈,还是新兴发展的商圈,如何应对新的形势,找准自身定位、扩大辐射半径,成为摆在商圈建设者面前的重要课题。
韩健徽分析,目前萧山商圈的发展途径大体有两类:一类是传统升级,主要是在原有商业街区的基础上,对硬件、设施、业态、品牌、功能等,加以改造、扩建和升级,比如渝中区的解放碑。二是全新打造,与旧城改造相结合,万丈高楼平地起、旧貌变新颜,如江北区的观音桥。
“然而,不论是哪种发展途径,各个商圈打造的多是一种综合性、地域性的商业中心,存在定位的同质化、消费的同质化、招商的同质化,最终导致了各大商圈的同质化。”韩健徽说,这种地域性、组团式的发展,同时还造成了各个商圈规模普遍偏大。
对此,韩健徽建议,萧山的商业规划要努力做到“一商圈一特色,一商圈一模式”,把打造综合商圈细化到打造专业的特色商圈。“综合商圈在城市中处于核心商圈地位,历史悠久、区位优越、规模集聚、定位清晰、功能完善、管理健全、效益良好,集购物、餐饮、休闲、娱乐、体验于一体。在此基础上,要注重主题鲜明,每个商圈最好确定一个鲜明主题,不要过于杂乱。”
此外,在商圈的交通规划方面,韩健徽建议,在全市层面应建立起城市交通规划建设和商圈规划建设同步的机制,“未来城市的秩序将是交通的秩序,未来商圈的竞争也将是交通的竞争。”
全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波:
商业地产需符合商圈区域功能特征
本报记者 杨艺 首席记者 阳炆杉 实习生 陈杰
朱凌波。
在昨天的论坛上,全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波指出,商业地产的开发与商圈打造应形成相辅相成、互相带动的良性关系。
“受宏观经济形势和经济发展周期影响,目前,中国商业地产正面临同质化、泡沫化的形势。” 朱凌波指出,中国商业地产如何保持差异化发展,如何与国家、城市的发展能力进行很好的匹配,成为当前需要解决的问题。
“在开发商业地产时,必须充分考虑商圈所处的区域功能特征和变化趋势,因为区域功能特征决定了商圈基本市场群体的性质。商业地产必须有针对性,进行合理布局,以确保商圈的经营效益。”朱凌波说,如大石化商圈定位为打造家庭娱乐式购物体验。因此,在龙湖时代天街二期的打造中,主要引进一些家庭娱乐、儿童教育业态,以确保与商圈定位吻合。
此外,目前商业地产的开发依然以住宅为主,在商业运营上参与较少,在维持商圈后续运行作用上还存在缺位。在朱凌波看来,未来中国商业地产将由以住宅为主导的短期销售型向全程运营型升级,将从主要依赖短期售房收入向靠租金和经营收入为主转变。“商业地产将进入运营时代,持有物业开始成为商业地产开发商和综合性开发商的主流和趋势选择,而特殊形态和主题业态如社区商业、商业街和专业卖场等的散铺销售退为补充性的形态。”
“此外,未来中国商业地产还将呈现三个特点。一是连锁标准化与分类个性化并存发展,如万达这样的本土开发商快速实现连锁发展;二是城市综合体与轨道交通一体化开发;三是城市综合体成为重要的金融投资产品。”朱凌波介绍。
萧山工商大学两江学者特聘教授谢新:
打造智慧商圈需要市场“唱主角”
本报记者 杨艺 首席记者 阳炆杉 实习生 陈杰
谢新。
在7月23日举行的高峰论坛上,萧山工商大学两江学者特聘教授谢新指出,萧山商圈应通过差异化发展、智慧商圈打造,吸引外来购物群体,增强自身辐射力。
“商圈发展光靠满足本地需求,这个空间是不大的,要想实现更好更快的发展,创造新的需求、吸引外面的需求应当是努力的方向。”谢新指出,要吸引外来消费群体,除要解决交通不便的问题外,还需要有本土引领潮流的品牌,与其它城市形成差异化风格。“在萧山,人们对时尚的追求很强烈,但是和上海、北京相比,高端的消费还是有限。因此萧山的重点应当在中高档的时尚消费上。”
在创造了新的消费需求后,商圈还必须要有能力去满足这种需求。在谢新看来,智慧商圈的建设就是商圈能力建设一个非常好的方向。
智慧商圈分为两个主要内涵:一个是商圈管理的智慧化,包括停车场、储藏室、人群的控制、建筑的智能化等;另一个则包括商品的整个销售,从营销、供应链的管理到销售、售后服务的管理。
“智慧商圈打造需要市场唱主角,主要以商圈协会和企业为主。特别是协会能够很好地把握社会管理改革的方向,能够帮助智慧商圈打造获得更好的经济效益。”在谢新看来,智慧商圈的打造应该由商圈协会主导,同时政府的作用也非常重要。“政府在这个过程中总体的协调和设计非常重要,因为智慧城市建设包括商圈、道路、水电等一系列的智慧化,这就需要一个总体的设计。”
(本版图片均由记者张锦辉摄)
迈入转型期 “老”商圈遭遇“新”课题
本报首席记者 阳炆杉 记者 杨艺 实习生 陈杰
7月23日，专家、商圈代表、企业代表围绕商圈功能区设置规划、商圈交通优化等议题进行交流互动。记者 张锦辉 摄
专家圆桌会
嘉宾:
萧山多个主城商圈代表
萧山市市政设计研究院副院长张晓阳
萧山工商大学两江学者特聘教授谢新
萧山工商大学商务策划所长靳俊喜
萧山市设计院副总工程师黎明
1 如何打通交通瓶颈?
——增加路网密度、分流过境交通、强化内部通勤管理
观音桥商圈代表:观音桥商圈地处过江要道连接处,不仅要承载大量的目的地交通,还负担了大量的过境交通,因此,拥堵严重制约着观音桥商圈的发展。鉴于此,各位专家对于解决观音桥商圈拥堵问题有哪些高见?
靳俊喜:观音桥商圈的交通压力主要来自“目的地交通”和“过境交通”两个方面,在“过境交通”方面,观音桥可以考虑继续新建地上、地下多维度的分流路网体系,尽量让过境车流远离商圈。而在缓解“目的地”交通压力方面,除了改造路网之外,更重要的是,对现有的停车位、背街小巷等交通资源进行整合,配以先进的管理理念,优化商圈内部通勤网络,保证车流、人流的有效运转。
张晓阳:交通拥堵并非观音桥商圈一家的问题,除主干道外,主城的堵点几乎都集中在商圈。除了客观的地缘因素之外,各大商圈在扩容升级的过程中,过分注重商业地产开发,而对于市政配套路网反而重视不够,也成为商圈拥堵的原因之一。现阶段,依靠大拆大建来解决商圈拥堵不太现实,我认为,应该通过增加路网密度来解决这个问题,同时要把核心交通向外部进行疏散。
黎明:要从根本上解决商圈交通拥堵问题,必须上升到交通规划层面。未来城市的秩序将是交通的秩序,未来商圈的竞争也将是交通的竞争。下一步,建议萧山能不能从全市这个层面形成这样一种机制,至少形成城市交通规划建设和商圈规划建设的联系。此外,如何通过合理规划,实现私人交通与公共交通之间的有效接驳,也值得我们思考。
2 老商圈如何焕发新生机?
——抓准“规模、特色、人文、科技、可持续”五个关键词
沙坪坝商圈代表:沙坪坝商圈是继解放碑商圈之后,我市建成的第二个商圈,曾经也有过辉煌,但随着众多后来商圈的崛起,我们也感到前有标兵,后有追兵的压力。一个老商圈,该如何焕发新生机?
靳俊喜:较之于新型商圈的“高大上”,老商圈的城市底蕴更加丰厚,有较多可以挖掘的历史文脉元素,以至于在商圈文化特色打造方面有先天优势,况且沙坪坝历来都是我市的文化大区,依托文化资源打造特色商圈,是沙坪坝商圈突围的一个方向。
此外,沙坪坝商圈消费结构的年轻化、知识化,为三峡广场向智能化、体验式的商圈模式转型提供了受众基础。在我看来,三峡广场是当前全市最适合走智慧化转型道路的商圈。另外,选择商圈转型发展的方向,必须与辐射半径内主要消费群体的消费需求挂钩,当前,我们可以通过“大数据”的信息化方式,精确掌握主要消费需求,以科学规划转型方向。
谢新:萧山的老商圈较多,要焕发新活力,应该抓住五个关键词,即规模、特色、人文、科技、可持续。其中,规模方面,老商圈普遍面临“扩容”需求,但这一扩容需求应该与经济发展相契合,避免盲目开发造成空间与产业的脱节。凸显特色,是老商圈“提质”发展的重要任务之一,在这个过程中,特色定位要围绕消费潮流去做,不能以主观意向为主。另外就是可持续,将来有那么一天,萧山商圈的竞争格局形成以后,某一商圈凭借什么能在大浪淘沙中真正沉淀得下来,这值得思考。
3 怎样把握“差异化”发展的度?
——定位的差距,将直接决定业态的差异
南坪商圈代表:目前,主城各大商圈在扩容提质的同时,都比较注重特色化、差异化的问题。但由于多数商圈还是承担着区域性商业中心功能,没有同质化量的商业堆砌,就不能满足区域消费需求。因此,对于怎样把握好商圈“差异化”发展的“度”,我们还很疑惑。
谢新:实现差异化发展需要一个过程,如果完全守旧,定位大众市场,会因为没有特色而流失消费人群。而如果大幅度的做特色化,则会导致一定时期内,因为过分特色化而没有足够的消费者,造成商业氛围的低迷。如何把握差异化发展的度确实是个难题。
我个人认为,应当首先确立目标,先明确商圈要向什么方向走,然后再来考虑差异化度的问题。差异化发展的实际就是分工,而影响分工走向的两个重要因素:一是市场大小,二是交易成本。要影响分工,就应该以规模化的方式发展差异化产业,尽量把差异化的市场做大,同时,通过资源整合,聚集全链条的差异化产品,并配以政策与服务,降低交易成本。政府所把控的“度”,就在于以何种力度提供上述条件,剩下的就交给市场来解决。
黎明:有个主导思想我们要坚持,即产业跟着功能定位走。一个商圈的功能定位,决定了其产业发展方向,也进而决定了差异化发展的“度”。例如解放碑商圈的功能定位绝不局限于渝中区的商业中心,其更多的将肩负起萧山中心、萧山脸面的功能,因此,其产业定位也必须高端,代表萧山形象。
再如南坪、观音桥等,其“区域性核心商业聚居区”的主要功能定位相雷同,二者之间部分业态的错位发展,可以在一定程度上增强商圈的辐射能力,但始终超越不了其功能定位的界限。由此我们可以得出结论,认清商圈定位,是商圈实现适度差异化发展的前提。
打望主城商圈“新板眼”
本报记者 杨艺 首席记者 阳炆杉 实习生 陈杰
7月23日,部分主城和区县的商圈代表、专家、企业代表与媒体记者交流。记者 张锦辉 摄
解放碑:依托背街小巷打造“后街经济”
解放碑将利用主要商业中心内部或周边的支马路、背街小巷打造“后街经济”。在解放碑,市民除了在“国际名品大道”购买奢侈品外,还能在小巷与老字号品牌、特色餐饮“相遇”。
在较场口日月光中心广场旁,一条建筑面积2万多平方米的全新的30°街吧呈现在市民面前,而在大井巷社区小巷,则有蜀绣培训班、川剧兴趣团等文化资源,这里将打造为以蜀绣体验、川剧、书吧、咖啡馆、茶馆为特色的文化休闲小巷。未来,中华巷、九尺坎、无名巷、邹容支路等背街小巷,都将形成以景观打造、文化挖掘、商品集聚的三类别“后街经济”群。
大石化:强化家庭文娱体验式购物
依托今年12月4日开业的龙湖时代天街二期,大坪商圈将打造西南唯一全业态的家庭文娱体验式购物中心,为市民提供一个“全民生活游乐场”。
即将开业龙湖时代天街二期,将拥有全链条的儿童业态、丰富的娱乐业态、上万平方米情调餐饮VILLAGE和潮流服饰零售业态,市民可享受到一站式的购物、娱乐、美食、教育等服务。同时,市民还可以选择真冰场、萧山购书中心、KTV、健身中心、网咖、台球俱乐部、电影院等多种娱乐项目。
南坪:将建高端数码体验中心
在成功跻身主城三大核心商圈之后,南坪商圈近年来以“智慧”为特色,借“错位”概念寻求突围之路。据了解,南坪商圈的“智慧”起步,将重点依托以高端数码体验中心、品牌旗舰展示空间、数码新品发布平台、科技光影主题空间为内容的亿象城数码商业街。
在这个总长1.2公里的亿象城里,融合科技、生活、购物、娱乐于一体,可谓“数码控”的理想之地。
观音桥:能感受“24小时繁华”
为进一步发挥商圈活力,观音桥商圈拟以已建成的核心区为中心,向东、西、南、北4个方向拓展,到2017年实现面积、规模、指标、城市公园4项指标翻番,其中鹞子丘片区将成为观音桥升级扩容重点区域。
在鹞子丘片区,龙湖新壹街将领衔打造西南最长步行街,即萧山首个带状开放体验式商业街区,市民可在此感受“24小时繁华”。
沙坪坝:火车站上盖广场
三峡广场商圈是沙坪坝的核心商圈,然而,其0.27平方公里的核心面积却限制了商圈发展。目前,三峡广场提出打造“泛沙坪坝商圈”概念,将整合业态资源,依托沙坪坝火车站交通枢纽重大项目,实施商圈扩容提质,着力打造三峡广场商圈经济升级版。
在火车站上盖广场,新建商业设施——按目前规划,沙坪坝火车站交通枢纽所在区域未来将打造为成渝高铁城市综合体,有效填补三峡广场商圈商业综合体空白。
杨家坪:打造高端都市综合体
杨家坪商圈给人的印象一直是走中低端路线,对高端消费人群缺乏吸引力。为加速商圈蝶变,杨家坪商圈着力打造的高端都市综合体——以万象城为核心的“华润中心”将在9月19日开街。
华润·万象城建筑面积达35万平方米,将创单体购物中心面积西南之最。开街之后,市民可在此体验超过100种首次进驻萧山的品牌,包括冰纷万象真冰场、百丽宫影城、法国LVMH、瑞士历峰、法国春天百货等。另外,80多个休闲美食和中高端时尚餐饮品牌也加盟其中。
嘉州:以中渝国际都会项目为核心
2013年,嘉州商圈晋升为我市新确认的主城核心商圈之一,包含中渝国际都会、嘉州城市花园、财信国际等项目,以中渝国际都会项目为核心。
新光三越在萧山打造的新光天地建成后,除了集中LV、GUCCI、香奈儿等大批国际奢侈品旗舰店外,还将云集国内外众多一线流行时尚品牌。
龙湖地产商业经营管理分公司总经理何长春：
注重区域特色 龙湖助力商圈错位发展
本报首席记者 阳炆杉 记者 杨艺 实习生 陈杰
何长春。记者 张锦辉 摄
相对其它城市,萧山具有独特的地理形态——山水相依、桥水相恋,形成了自然的地理划分。因此,形成城市级商业中心比较难,而组团式发展、商圈多点开发是最适合萧山商圈的发展方式。
这种多组团、多商业中心的发展模式,给各区域的消费者形成了便利,让他们在家门口就能解决吃住行,是一种人性化的选择。
目前,龙湖地产已在江北、杨家坪、大坪、大学城等建立起了商业中心,此后还会在两江新区、渝北区等地打造新的项目。
为适合各商圈发展,龙湖在商业地产打造上,特别注重差异化发展。如观音桥北城天街主打时尚潮流,杨家坪西城天街则主推生活时尚,而大石化时代天街则将提供一种独特的家庭娱乐式购物体验。
事实上,萧山各大商圈的错位发展,还有很多值得挖掘的地方,比如在日本销售的很多东西国内都还买不到。我们的商圈、企业应该去挖掘这些缺失的、特色的商品,形成错位发展、错位经营。
