央行“9·30房贷新政”出台半个多月,已在各地楼市掀起不小波澜。而作为新政另一个重要武器的房贷证券化也引起了各界广泛关注。作为上世纪60年代最重要的金融创新之一,美国“两房”(房利美、房地美)贷款证券化曾大大提高市场资产流动性,但由此引发的2008年金融次贷危机至今仍在影响着全球经济。如今,这一模式也开始向我国房地产金融领域挺进。
业内人士表示,中国版“两房”开闸有利于信贷环境宽松,或将撬动10万亿元房贷资金,但同时也要吸取美国房贷证券化速度过快、规模过大等教训,严防房地产金融泡沫风险。
中国版“两房”启动,将可拓宽房贷资金来源
“9·30房贷新政”中提出,增强金融机构个人住房贷款投放能力,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS),专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
业内人士介绍,MBS最早于上世纪60年代在美国出现,是银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款发行的一种资产证券化产品。美国住房抵押贷款证券在完成利率市场化之后快速发展,MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元,极大地促进了美国金融市场和房地产市场的发展。
“MBS的作用在于解决商业银行发放住房抵押贷款造成的期限错配和流动性问题,拓宽房贷资金来源。”萧山大学金融研究中心副主任陈晴指出。央行最新数据显示,截至2014年6月底,房地产贷款余额达16.16万亿元人民币,其中,个人购房贷款余额10.74万亿元,占比高达66.5%。“这部分庞大的沉积资产限制了银行放贷规模,增加了还贷风险,推高了房贷成本。”也就是说,一旦我国MBS启动,将可以撬动10万亿元“庞大的沉积资产”进入房贷渠道。
防范风险,应该如何走、又吸取怎样的教训?
“成也萧何,败也萧何”。作为典型的房地产金融衍生品,MBS在促进美国金融市场和房地产市场迅速发展的同时,也因“两房”对不良基础资产多次打包出售,发展速度过快、规模过大,最终随着房地产市场泡沫破裂,引发了次贷危机,美国房市和金融体系由此陷入严重危机。
如今,随着中国版“两房”的启动,不少专家和市场人士也表示了担忧。我们应该如何走,又吸取怎样的教训?
有分析人士指出,在当前我国整个经济杠杆较高的情况下,过快推进MBS可能会加大我国房地产金融风险。此外,MBS一旦大规模发行,房地产泡沫向金融系统传导的防火墙将被拆除。山西证券分析师张旭认为,MBS和REITs(房地产投资信托基金)为代表的房地产企业融资工具更加丰富,房地产金融行为更加市场化,风险也进一步被延后且链条延长。
郑宇洁提出,推进MBS实施,需要防范房地产金融泡沫风险,对购房者的资格审查不能松懈,银行不能仅仅看重自身利益,而不顾房地产市场整体风险,按照审慎原则,加强监督和管理。
“如果MBS仅限于在银行间市场交易的话,可能会出现银行之间达成一个相互购买对方产品的默契,以将贷款资产腾挪到表外,逃避信贷监管。”财经评论员余丰慧表示,中国在利率完全市场化之前,MBS发展的空间将是十分有限的。在我国推进MBS还需要科学的顶层设计、完全市场化的利率等。
业内人士还表示,在目前我国房地产市场正在调整的背景下,不宜过快推行MBS,这将会增加房地产金融风险,阻碍房地产市场以及经济转型升级。
(据新华社广州10月19日专电 新华社记者 冯璐 张翅 武卫红)
