如今的楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。与往年不同的是，今年楼市除了要面对不断加码的调控政策外，还要面对楼市格局调整新政的接踵而来。自2016年年底至今，各地已出台了包括自持地块、租售同权、共有产权、集体用地等多项新政，促进了租房市场的发展。
不可否认的是，住房租赁市场正在获得国家部委、地方政府的双重支持，中国房地产市场正迎来租赁时代。业内人士表示，房地产行业正在从重购轻租向租售并举转变，市场供应格局有望被重构。
逾20个省市出台细则
近日，国土资源部会同住房和城乡建设部制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定了第一批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的城市，包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个，利用集体建设用地建设租赁住房，主要供给新市民。
国土部相关负责人表示，对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，该政策一方面会增加住宅用地来源及租赁住房供给；另一方面，则扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能，对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面发挥了积极作用。此外，还拓宽了集体经济组织和农民增收渠道，使农民能够获得长远稳定的收益。
有业内人士认为，在集体建设用地上建造租赁房，这既是对中央提出的“租售并举”、建设多层次住房体系的落实，也是努力盘活城市存量用地、提高闲置土地使用效率的尝试。
实际上，发展住房租赁市场在此前已有政策的铺垫，国务院办公厅2015年11月印发的《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》首次把公寓业纳入了生活服务业；紧接着，2016年3月财政部、国家税务总局下发的《关于全面推开营业税收改征增值税试点的通知》将长租公寓所在的生活服务业纳入到营改增试点；随后，多部门2016年4月发布的《关于印发促进消费带动转型升级行动方案》和国务院办公厅2016年6月印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。
进入2017年5月，住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见；7月九部门印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，直至方案近日印发，为住房租赁市场铺就了发展之路。另外，据不完全统计，截至目前，已有20多个省市出台了住房租赁实施细则。在部委政策以及地方政府实施细则的推动下，住房租赁市场的培育与发展已正式起步。
未来两年会有爆发式增长
在政策力挺下，租房时代已经离我们越来越近。相关数据显示，到2020年，中国租房市场租金总收入价值将达1.6万亿元。2030年，这一数据将达4.6万亿元。
报告指出，在房地产市场泡沫化程度依然较高的背景下，国家推动住房租赁市场发展，其根本出发点在于激活住房租赁的市场需求，以平衡房地产市场供需矛盾、平抑房价，推动住房向居住属性回归。
“今年最大的变化就是租赁政策的出台。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，后续房企势必会积极参与租赁市场，这对房企的经营模式将会产生较大影响。
看好住房租赁市场的前景，各上市房企已跃跃欲试，“在政策支持背景下，标杆房企正积极布局这一领域。”易居企业集团研究中心研究经理沈晓玲表示，从去年开始，万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批房企便纷纷以不同形式涉足其中。万科去年将长租公寓项目上升到“泊寓计划”后，今年更是加速规模扩张，并计划年内在全国范围内开发10万套公寓。龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面，成立了“冠寓”运营公司。碧桂园上海区域新成立了长租公寓和产城事业部。绿地也将长租公寓纳入发展战略。旭辉领寓计划未来5年将打造20万套公寓，并进行IPO上市。
沈晓玲表示，目前长租公寓领域主要集聚着四类主体，包括开发商类、中介类、酒店类和创业类。在目前长租公寓领域还未出现垄断性龙头的局面下，所有参与主体都处于竞速赛跑以扩大管理规模，抢占市场份额的阶段。
据了解，目前房企切入这一领域的主要有两种方式，一种是单独成立长租公寓品牌，即自营长租公寓品牌；而另一种则是与专业的长租公寓运营公司合作。
值得一提的是，长租公寓除了独立私享的卧室、卫浴等之外，基本上都配备了社区共享的书房、会客厅、厨房、健身房、影音厅、娱乐室等功能区域。多数长租公寓还建立了管家负责制，即每家门店都配有一位管家进行租前或租后的服务。
“虽然不断有房企参与到长租公寓领域中来，但目前该行业的投资回报及盈利前景却并不乐观，所以对目前加快布局长租公寓的房企来说，解决盈利问题才是面对激烈竞争的市场首要解决问题。”沈晓玲强调。但沈晓玲预计未来两年内住房租赁市场会有爆发式增长。
另有业内分析人士指出，相比销售业务，租赁业务属于重资产经营，一旦由售转租，房企的收入及利润都可能出现比较大幅度的下滑，但房企的固定资产将会增加，尤其是在一线城市、核心区域的持有物业增值也可能会带来可观的收益。房企长租业务的开启或在未来两三年内影响到房企的收入。（左永刚 王心昊）
