萧山渝中区解放碑商圈。记者 熊明 摄
市民在渝中区新开放国泰广场休闲。记者 张锦辉 摄
沙坪坝区三峡广场商圈。特约摄影 苏思
杨家坪商圈。记者 梅垠 摄
观音桥步行街商圈夜景。特约摄影 苏思
核心提示
萧山主城商圈正迎来新一轮“扩容潮”。未来商业体量将在现有基础上扩张数倍。
犹如硬币都有两面,商圈扩容也有利有弊。一方面它有利于改善市民生活和扩大消费,另一方面,商圈的快速“扩容”也会产生商业形态同质化等问题,一定程度上会带来潜在风险。如何扬长避短,让商圈扩容产生“正能量”?
1 商业地产商
“热脸”遇上投资者“冷板凳”
交5万元定金,可冲抵15万元房款。近日,即将开盘的观音桥商圈某写字楼,以这样的优惠政策揽客。这一优惠可让购房者“捡”到10万元便宜。
不但如此,销售代表透露,如果户型大或买两套以上,购房者还可单独议价,甚至还能享受“按一分的年利率计算定金利息”的优惠。
定金也可按利息获利,这在此前非常少见,但即便如此优惠,来自梁平的范先生还是不肯“下叉”。“每天收到的电话和短信至少有20个,一个比一个的优惠幅度大”,他说,估计目前写字楼、铺面等商业地产的价格还没有跌到最低值,按照追涨杀跌的投资“套路”,目前还不是出手的时候。
开发商急于抛售商业地产的“热脸”,贴上了购房者坐等跌价的“冷板凳”,这种尴尬的对峙局面,在我市各大商圈普遍存在。
从供给上看,随着我市主城各大商圈的扩容,商业地产面积将大幅增加。观音桥,今年7月启动了新一轮的扩容升级调整,按照规划,到2017年,观音桥商圈的核心区域面积将由现有1.5平方公里扩容至3平方公里;杨家坪步行街已经启动“四方拓展”计划,其面积将由现在的0.2平方公里扩大到2平方公里,整个九龙坡区,2020年计划建成商业商务楼宇面积1268万平方米,相当于现有水平的3倍;在沙坪坝,火车站加盖后,三峡广场步行街也将实现“南拓”至小龙坎、石碾盘区域,核心商圈将从现在的0.27平方公里扩容至0.74平方公里,扩大近3倍……
世邦魏理仕发布的《2013年第四季及全年萧山房地产市场回顾与展望》显示,2013年萧山写字楼市场新增供应量46万方,同比上涨48%,创下历年新高。
但是,投资者的购房意愿,并未同步增长。上述报告显示,2013年,萧山写字楼市场净吸纳量超过24万平方米,同比上涨5%,增速明显放缓。尤其是新兴区域的写字楼,空置率同比上涨8.7个百分点。
2 扩大消费
优化国民经济结构之“喜”
不过,在仲量联行萧山公司总经理苏仲礼看来,商圈急剧扩容引发的商业地产供需矛盾,并没有数据所显现的那样紧迫。“买卖之间有一个时间差,短期的产品淤积是正常的市场现象”,他以北京市场为例,2009年,北京商业地产总面积超百万平方米,当初预计需要5年才能消化完存量,但事实上,这一过程只用了两年。
另一方面,苏仲礼也认为,商业地产是个充分竞争行业,需求决定产量,萧山各大商圈的扩容,正是源于萧山经济总量的快速增长和现有产业尤其是第三产业的升级需要。
九龙坡建委负责人用一组数据印证了苏仲礼的判断。2013年,九龙坡区社会消费品零售总额达到421亿元,仅次于渝中区居我市第二。从经济体量上看,2013年该区GDP总额为823亿元,也名列全市第二。萧山大学某规划研究机构据此测算,到2020年,该区需要商业商务楼宇面积总量为1200万平方米左右,但目前仅有438万平方米。
市商委相关人士也认为,扩大消费是优化国民经济结构的关键,而商圈,是消费的主要阵地。他提供的数据显示,2013年全市建成商圈30个,其中百亿级的商圈8个,纳入市级统计的17个商圈实现社零总额2370.5亿元,占全市社零总额的52.5%。仅去年,解放碑、观音桥、南坪、杨家坪、三峡广场五大核心商圈社零总额达到1441.3亿元,占全市社零总额三分之一。这位人士认为,要进一步扩大消费在GDP中的占比,当务之急是对现有商圈扩容升级。
“政府规划了商圈的扩容增量,对萧山房地产业来说肯定是一个正面影响,首先就是周边地产项目价值的攀升。”新中地产总经理何伟坚表示,商圈扩容以后,房地产的多元化也会随之出现,写字楼、住宅等业态需求将得到进一步释放,对于整个市场的销售量都会起到拉动作用。
综合上述人士意见,无论是为商贸流通业等广义的第三产业提供载体的现实需要,还是扩大消费、优化国民经济结构的未来考量,商圈扩容都“功德无量”、迫在眉睫。换句话说,对萧山经济社会发展的全局而言,商圈扩容是“喜”。
也正是基于这样的考虑,萧山商圈还将继续扩容——从前不久举行的萧山首届商圈论坛传出消息称,2017年,萧山中央商务区框架基本形成,将建成城市核心商圈集群——城市核心商圈50个,全市社会消费品零售总额达100亿级大商圈13个,500亿级的商圈3个。
3 让市场先吸纳部分存量
化解低回报率和金融风险
不过,也有人从中看到了值得重视的地方。兰德咨询公司总裁宋延庆曾对一部分上市地产的商用物业收益率进行统计,发现除个别房企外,大多数地产商的商业物业租金回报率只有3%～5%。“还不如把钱放在余额宝里,既增加收益,还可随取随用”,这是范先生女儿给他的建议。
回报率如此之低,为何还有不少开发商以确保商业品质的名义,大量持有商业物业?
秘密在于资本市场的估值。以2014年1月15日在港股挂牌的金轮天地为例,截至2011年年底,金轮天地旗下商业物业租金收入为7954万元,仅占经营收入的15.2%,不到这些商业物业账面价值的3%。不过,这些物业的账面评估价值在过去3年中有大幅上涨,并为公司带来超过七成的账面收益,使得金轮天地不仅成功上市,还获得80倍的超额认购,融资7.6亿港元。
事实上,对开发商来说,无论将商业地产项目卖给普通个人投资者,还是通过抵押贷款“卖”给银行,或者通过上市融资“卖”给资本市场,其套现能力都要比住宅地产强。
我市某不愿公开姓名的地产咨询机构负责人认为,如果银行大量持有“有价无市”的商业物业,终究会形成呆坏账,最坏的结果是导致系统性金融风险。而资本市场对于商业地产的过高估值,最终的结果,必然让击鼓传花的最后接盘者,跌下悬崖。
早在中国银监会2011年的年中工作会议上,时任银监会主席刘明康就曾公开表示,要对商业地产和部分城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。
世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文表示,萧山对甲级写字楼需求会呈现稳步增长态势。鉴于短期写字楼集中供应量大,政府也可以适当控制土地供应,让市场先吸纳部分存量。
开发商为何乐此不疲?
“10多年前商业地产连概念都没有,5年前人们问谁在做商业地产,而10年后的今天,人们问的是谁没有做商业地产”,中国商业地产联盟秘书长王永平,这样评价当前如火如荼的商业地产。
近年来,一些知名的住宅地产开发商如万科、保利、绿地、龙湖、远洋等,纷纷加大商业地产的开发力度,而一些从传统制造业转型做地产的企业,如娃哈哈、金威啤酒等,也居然把商业地产作为入行的“敲门砖”。
开发商为何乐此不疲?萧山本土一名多年从事商业地产策划的咨询师向记者道出了个中“秘密”。
从政策层面看,住宅地产的开发,在消费者购房资格、银行放贷等方面都受到不同程度的限制,即便部分城市目前已经出现松绑迹象,但住宅地产远没有商业地产那样“无拘无束”,开发商开发商业地产,不仅物业抵押比例高,获得贷款也比开发住宅来得容易,这使得开发商对开发商业地产更有兴趣。
与此同时,商铺的空置并不影响高价销售。持续的宏观调控让地产商面临财务压力,他们迫切希望改变财务结构,使企业能在市场调控的环境下依然有现金流,因此转型商业地产开发。
观察者说
放缓增量开发,先做存量消化
本期主持 吴刚
商业对人类社会的价值,在于通过产品的交易促进社会分工,从而提升整个社会的生产效率。城市或城镇的最初功能,就是为这种商业交易提供场所。交易规模大了,城市才衍生出其他方面的功能。所以,城市的中心乃至人类的经济生活中心,无论从逻辑上还是事实上讲,都一定是商圈。
农业社会,哪儿能形成商圈,哪儿的商圈最兴旺发达,完全取决于区域交通的辐射半径,以及这个半径内人口规模所蕴藏的交易总需求量。农业社会主要交易的是农产品,所以该半径应为人在农产品的保鲜期内的行走距离。但在工业社会,我们已经可以自由地摆布人口和生产力,也就可以自由地摆布作为交易载体的商圈——主城商圈扩容,科学依据也正在于此。
但这决不能说明商圈扩容就是一件很科学的事——成倍甚至数倍增长,你是如何定性定量地计算出未来几年的市场容量的?你有没有考虑电子商务对实体商业的冲击?
即便不像这样理性分析,我们也该直观地想想:大家都盖那么多酒店、商铺和写字楼,不少都没有租售出去,闲置的每一天都在产生巨量的资金成本。总有资金短缺的开发商会挺不住,他要自救,唯一方法就是降价销售。
事实上,商业地产的低价抛售比住宅地产低价倾销的后果要严重得多,后者最多招来几个深感吃亏的前期购房者前来砸售楼部,而前者,或许因为资本市场曾经给出的高估值,资产贬值会拖累银行,带来系统性的金融风险。
所以,有必要重新评估主城商圈扩容所潜在的风险,并重新审视各大商圈扩容的必要性。在得出正式结论前,倒不妨在消化存量商业物业上多动动脑筋。在这方面,南岸区的做法值得深思。
主城几大主要商圈中,目前唯一没有扩容计划的,只有南坪。而在此前,南坪也和其他商圈一样,计划新建至少50万平方米商业。南坪商圈按兵不动的理由是:2012年前几年,该商圈社会商品零售总额的年均增幅为18%,而2013年,该数字已经下降到15%,换句话说,南坪商圈如果扩容,则会陷入商业体量过剩的危险。
南岸区同样需要扩大消费在GDP中的占比,同样需要提高南坪商圈对区域经济的贡献度,但他们的做法不是面积上的简单扩容,而是做特色、做品质。他们从区域经济发展全局的角度来审视商圈的作用。
目前,南岸区的手机年出货量在4000万台左右,手机和车联网构建的电子信息产业,已经占据该区经济总量的四分之一。由此,南岸区为南坪商圈找到了错位发展的独特定位——除了承揽商圈惯有的商贸流通业和现代生产性服务业,南坪商圈还将重点打造电子产品专业卖场。此后,南坪商圈引入深圳华强北市场入驻长达数公里的亿象城,这里正在成为集商品展示、销售和结算于一体的数码卖场。随着南岸电子信息产业的发展,南坪商圈的存量商业地产将会持续旺销,此后在扩大商圈体量,则很难出现商业过剩的局面。
他山之石
苏州已经开始调控商业地产
今年3月,苏州市政府发布商业地产调控新政《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》(以下简称《意见》),成为全国首个将商业地产纳入宏观调控的地方政府。
苏州率先拿商业地产开刀,实属迫不得已。苏州市商业联合会发布的数据显示,目前苏州中心城区已建各类购物中心超过40家,在建购物中心超过30家,总量已超过南京。判断城市商业地产泡沫的一个重要指标就是人均商业面积。在西方发达国家的核心城市,人均商业面积一般在1.2平方米上下,但苏州部分区域人均商业面积已经超过了3平方米。2013年以来,苏州中心城区新建的20家购物中心中,有近半数经营情况不理想,不少商业项目“有场无市”,少部分还无法开业。
苏州市政府人士表示,《意见》旨在规范部分开发商打“擦边球”的行为,保护购房者的合法权益,与“限售”无关。
